都心1Kマンションで1,000万円の利益

都心1Kマンションで1,000万円の利益を出してMさんの事例

Mさんは6年前に港区内、地下鉄の駅から2分という好立地に、築10年の1Ｋマンションをフルローンで購入しました。価格は3,600万円、融資期間は25年、金利は1％台でした。

毎月のキャッシュフローは、ほぼプラマイゼロでしたが、固定資産税等の経費を入れると、毎年ややマイナスになってしまいます。

6年経ったところで、このマンションを3,700万円で売却しました。

3,600万円→3,700万円

仲介手数料が100万円以上かかっていますから、利益は全く出ませんでした。したがって税金もかかりません。ところが銀行に毎月返済し、残債が6年間でかなり減ったため、3,700万円で売れても利益が1,000万円も出たのです。税金がかからず、売却益が出るという、とても美味しい結果となりました。

ただし、このスキームが成り立つためには、

2つの条件が必要です。

1. 購入価格と同じ価格以上で売れること。
2. 融資期間が長すぎないこと。

この条件でも毎月のキャッフローが、マイナスにならない物件を選びます。

いわゆる都心のワンルーム投資がこのスキームに当てはまらないのは、高く買いすぎているため、売却すると、購入価格よりも大きく下回る価格でしか売れないこと。そして、融資期間が30年～35年などの長い期間で組んでいるため、残債がなかなか減らないことが原因です。

Mさんは購入時期が良かったので、ほんの少しですが購入価格以上で売却できました。立地も抜群だったので賃料もそれなりに取れたため、インカムゲインも、ややマイナス程度ですんだのです。