不動産投資 小さな1Kは苦戦中
小さな1Kは苦戦中
今年に入り、生徒さんの空室対策を手伝う中で感じることがあります。それは、「以前よりも小さな1Kがなかなか決まりづらくなってきた。」ということです。
特に木造のアパートで、20平米以下の部屋がなかなか決まらないのです。昨年までは空室対策のやり方さえ間違えなければ、わりと、さくさくと決まりました。だけど、今年は時間がかかります。なぜか？
これはやはりコロナの影響なのかな？と感じています。長引く緊急事態宣言の中、国からの要請もあり、企業は本格的に在宅勤務を導入しつつあります。事務所自体を縮小している企業も多いです。
自宅勤務の時間が長いと、どうしても小さな1Kではストレスが溜まります。また、そもそも会社に行く必要がないのなら、少し郊外の方が、同じ家賃でも広い部屋が借りられます。
そう考えると、
- 都心の1Kは空室が増え、賃料が値崩れする。
- 郊外の狭い部屋も人気がない。
- 郊外の広い間取りが求められる。
という流れになりそうです。
郊外のアパートを探している方は、利回りは高くても狭い1Kを選ぶのは危険です。気を付けてくださいね。30平米以上のアパートを選ぶのが、安心感あります。
大学もオンライン授業が増えていて、大学の近くに引っ越す必要はなくなるかもしれません。大学生しかニーズのない1Kも危険ですね。
今は、不動産市場は過渡期にあります。もしかすると、また元に戻るかも知れませんが、その可能性は低いように感じます。
何度も言いますが、一番苦戦するのは、「郊外にある、ひと部屋が狭い1Kアパート」です。そういうアパートを選ばないよう、くれぐれも注意してくださいね。
ネットを見ると、郊外の駅から少し遠く、ひと部屋18平米、築30年くらいのアパートがゴロゴロ売り出されています。
火災保険について
今年も長雨、台風などにより、被害にあった建物も多いと思います。そんな時にとても頼りになるのが、火災保険です。
大家業をしている人にとって、火災保険と地震保険はとても力強い助っ人です。皆様ももちろん、加入していますよね？
ところが、ここ最近の火災保険は保険会社も赤字のようで、毎年のように保険金額が上がっています。生徒さんの保険金額の見積もりを見るたびに、「高いな～」と驚いてしまいます。
例えば、築古戸建てを500万円で購入した場合、保険金額は40万円前後の見積もりです。(10年一括)
保険会社によっても金額は異なり、共済やネットの保険会社だと1/3くらいのケースもありますが、サービス内容にやや不安があります。また、共済はなかなか保険が下りない、という話もよく聞きます。
そんな中、私が今回注目したのは、建物の再調達価格を下げる方法です。保険は、建物の再調達価格をいくらに査定するかによって、金額が変わってきます。
再調達価格というのは、火事などで全焼した時に、新たに建てる建物価格の金額のことです。
価格が高いと保険金額は高くなります。なので、まず、この再調達価格を最低金額にします。
例えば戸建の再調達価格を600万円に下げます。もし火災で全焼したら、土地で売却してしまえばいいのでは？と、割り切ることもできます。
再調達価格を一番低いものにすると、保険金額は10～20万円程度変わってきます。
水災や電気的機械的特約は外せないので、建物価格で調整するのが、一番いいかな？と感じています。
ちなみに、築古戸建てや区分マンションはこの方法で十分だと思いますが、1棟のRC造、S造マンションは、再調達価格を下げすぎない方がいいと思います。
中古のRC造って、修繕が頻繁に起きるし、その額が半端なく高額なのに驚きます。高い保険金額でも、すぐに元が取れます。
また、2階以上の区分マンションは水災は必要ないし、区分マンションはそもそも地震保険も必要ないかもしれません。
- 区分マンション
- アパート
- 戸建
- 1棟マンション
不動産の種類によって使い分けることが大切だと感じています。じゃないと、保険貧乏になってしまいそうです(笑)
ちなみに私が最近購入したアパートも、建物価格は最低(1,000万円)にしました。
全ての特約を付けて、10年間で、22万円程度です。
年間2万2,000円なので、まあ、妥当かな、と感じています。ちょっとした修繕だと、保険申請も面倒だし、多分実費で直してしまうような気がします(笑)
私が生徒さんにお勧めしているのは、保険内容を決める前に、「保険の窓口」に行って、相談してみましょう、ということです。とても親切に教えてくれますし、営業もされません。
また、火災保険は代理店選びも、大切です。ぜひ、頼りになる代理店を選んでくださいね。
