利回りの意味と私たちが買うべき物件とは?
利回りはリスクと同じ
【利回りはリスクと同じ】という話は何度もしています。
リスクが高い不動産は利回りが高く、リスクが低い不動産は利回りが低いのです。
例えば、港区の区分マンションは、リスクが低いので利回りが低い。
私が生まれた、北海道の美幌町に、区分マンションがあるかどうかは分かりませんが、あるとしたら、利回りは30%以上じゃないと、割に合わないように感じます。
上記の例は場所から見た利回りですが、他にも、
・間取りから見た利回り
・構造から見た利回り
・築年数から見た利回り
などが考えられます。
3LDKよりも1Kの方が利回りは高い。
RC造よりも木造の方が利回りは高い。
新築、築浅よりも、築古の建物の方が利回りは高い。
何れもリスクが高い方が利回りが高いということです。
なので、現金が有り余っている人は、利回りが低いけれど、都心の新築マンションを現金で購入するのが、合っています。
でも、私も含め、ほとんどの方は、融資を利用して購入しますよね。
そうすると、どこかでリスクを取る必要があります。
では、どこで取るか?
人それぞれ違うと思いますが、私のお勧めは、「場所」的リスクです。
なぜなら都心だけがいいとは限らないからです。
都心から少し離れたところ(例えば北関東など)には、本当に良い地域がたくさんあります。大手企業の工場や事業所、子会社が立ち並ぶ地域が、あるんです。
そういう地域は、もちろん賃貸が十分成り立ちます。学校や病院、スーパーなどのインフラも整っています。
築年数が比較的新しく、間取りが2LDK～。
駐車場が1世帯2台ついている。
しかもハウスメーカーの建物。
こんな好条件でも、利回りは10%以上です。
きちんと市場分析をして、地域のニーズと将来性をチェックし、行けると思ったら、ぜひ購入してみましょう！
私も、先日、茨城のアパートの契約をしました。
融資も正式に通ったので、来月決済します。
ハウスメーカーの建物で、
軽量鉄骨造、2LDK×2戸築18年。
利回りは10%超です。
融資条件は、
・元金均等1.21%
・融資期間10年
と、まあまあでしょうか。
1,150万円の総額の小さなアパートなので、気が楽です。
1棟2世帯なので、総額も小さく、さらにリスクは分散できます。
融資は引き締め傾向にありますが、銀行も生き残りをかけ、色々なサービスを展開しています。中には、スマホで申し込みができ、その日に仮審査の連絡が来る地銀さんもあるんです。
なんだかんだ言っても不動産融資は、銀行にとって、一番おいしい市場なんだと思います。
不動産投資は情報がとても重要です。アンテナを張って、いい情報をゲットしましょう!
会員さんから学ぶ 良い物件を見つける行動
私にとってすごく嬉しいのは、会員さんから、「物件を購入したよ」という報告を頂くことです。最近その報告が増えていて、ありがたいことです。その中のおひとりの事例をご紹介しますね。
彼(30歳、会社員)は、私のスクールに入会して、初めて不動産のことを勉強し始めました。
全く初めてのことばかりなので、大変だったと思いますが、スクールで学びながら、とにかく毎日物件を探し続けました。仕事も忙しかったと思いますが、その物件探しのスピードと言ったら、驚くぐらいの早さです。
色々なサイトに登録し、気になる物件は、現地に行き内見をする。
業者ヒアリングをして、賃料相場と賃貸の市場を確認する。
そしてそれを高速で回す。
これを続けていれば、良い物件が見つからないわけがありません。
私も個別にフォローしていたので、物件を一緒に精査していました。
そんな中、驚くほどいい戸建物件を見つけたのです。
場所はS県ですが、都内まで近く、人気のある地域。
平成築で、比較的新しい。
それなのに、値段はなんと250万円！！
その物件の資料を見て、グーグルで場所を確認し、「すぐに買い付け入れましょう！」ということになりました。細かく言うと、まあ、気を付ける点もありましたが、どれもクリアできます。
そして、昨日、無事に契約が終わりました。
物件の紹介から契約まで、1週間程度です。
今回のケースから私も学んだことがあります。
良い物件を見つけるには、
1.愚直に幅広く高速度で物件検索をする。そして、それを継続し続ける。
2.気になる物件はすぐに現地に行き、物件を見て、業者ヒアリングをする。
3.良いと思ったら、すぐに買い付けを入れる。
1.2.3を繰り返す。
本当にいい物件は、多少のリスクがあっても目をつぶって買ってもいいと思います。
なんといっても250万円ですし、現金で購入するので、何があってもまず大丈夫です。
ちなみに、今回の物件は、地場の業者さんのHPに登録したら、営業の方から電話があり、公開前のマル秘物件を紹介してくれたのだそうです。
幅広く物件探していると、未公開物件にもたどり着きますね。暑いので、体調管理に気を付けて、皆様もぜひ試してみてください。
物件探しは、いったん見つかり始めると、次々といい物件が見つかりますよ。
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開催日時：2021年8月14日(土)14:30から17:30まで
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