利回りの意味と私たちが買うべき物件とは?
利回りはリスクと同じ
【利回りはリスクと同じ】という話は何度もしています。
リスクが高い不動産は利回りが高く、リスクが低い不動産は利回りが低いのです。
例えば、港区の区分マンションは、リスクが低いので利回りが低い。
私が生まれた、北海道の美幌町に、区分マンションがあるかどうかは分かりませんが、あるとしたら、利回りは30%以上じゃないと、割に合わないように感じます。
上記の例は場所から見た利回りですが、他にも、
・間取りから見た利回り
・構造から見た利回り
・築年数から見た利回り
などが考えられます。
3LDKよりも1Kの方が利回りは高い。
RC造よりも木造の方が利回りは高い。
新築、築浅よりも、築古の建物の方が利回りは高い。
何れもリスクが高い方が利回りが高いということです。
なので、現金が有り余っている人は、利回りが低いけれど、都心の新築マンションを現金で購入するのが、合っています。
でも、私も含め、ほとんどの方は、融資を利用して購入しますよね。
そうすると、どこかでリスクを取る必要があります。
では、どこで取るか?
人それぞれ違うと思いますが、私のお勧めは、「場所」的リスクです。
なぜなら都心だけがいいとは限らないからです。
都心から少し離れたところ(例えば北関東など)には、本当に良い地域がたくさんあります。大手企業の工場や事業所、子会社が立ち並ぶ地域が、あるんです。
そういう地域は、もちろん賃貸が十分成り立ちます。学校や病院、スーパーなどのインフラも整っています。
築年数が比較的新しく、間取りが2LDK～。
駐車場が1世帯2台ついている。
しかもハウスメーカーの建物。
こんな好条件でも、利回りは10%以上です。
きちんと市場分析をして、地域のニーズと将来性をチェックし、行けると思ったら、ぜひ購入してみましょう！
私も、先日、茨城のアパートの契約をしました。
融資も正式に通ったので、来月決済します。
ハウスメーカーの建物で、
軽量鉄骨造、2LDK×2戸築18年。
利回りは10%超です。
融資条件は、
・元金均等1.21%
・融資期間10年
と、まあまあでしょうか。
1,150万円の総額の小さなアパートなので、気が楽です。
1棟2世帯なので、総額も小さく、さらにリスクは分散できます。
融資は引き締め傾向にありますが、銀行も生き残りをかけ、色々なサービスを展開しています。中には、スマホで申し込みができ、その日に仮審査の連絡が来る地銀さんもあるんです。
なんだかんだ言っても不動産融資は、銀行にとって、一番おいしい市場なんだと思います。
不動産投資は情報がとても重要です。アンテナを張って、いい情報をゲットしましょう!
