公開日 2026年02月16日

日本の不動産バブル崩壊が始まった爆買いから投げ売りに

今から都市部の不動産を買う人はババを掴みます。中国人投資家も東京のタワマンを投げ売りし始めました。これは、バブル崩壊の初期サインです。

動画で見たい方はこちら

不動産もバブル崩壊開始

次の記事で株など金融にバブル崩壊の予兆が現れたことを指摘しましたが、日本の不動産もバブル崩壊が始まったと判断しています。
合わせてお読みください。

イーグルフライではバブル的に上昇してきた日本の都市部の不動産についても昨年2025年から天井を打った可能性が高いことをお伝えしてきました。
2025年末から2026年、中国人投資家による東京の湾岸地区のタワーマンションの買いの勢いが急激に止まり、反対に大量に売却しています。

中国人投資家の投げ売り

2026年に入り、
東京・湾岸エリアなどの高級タワーマンションで
中国人投資家による売り物件が目立っています。
かつては投資目的で、爆買いされていた物件が、
投げ売りに近い状態で市場に売り出されているのです。

この一番の原因は
中国国内の深刻な経済不況と
それに対する中国政府の懲罰的な政策です。

中国人投資家の売却が急増している理由

中国人投資家のタワーマンションなどの投げ売りが急増している理由は次の通りです。

①中国国内の締め付け（共同富裕）

習近平政権が進める共同富裕政策の下、
ITや教育、不動産業界の経営者に対する規制が強化され、
多額の罰金や資産没収リスクが高まりました。

これにより、海外に資産を逃していた経営者たちが、
中国本土での資金繰りや
身の安全のための現金確保を迫られています。

②中国不動産バブルの崩壊

2025年8月、中国恒大集団の上場廃止に象徴されるように、
中国国内の不動産市場は極めて深刻な状況です。

本土での損失を補填するためや
自国のさらなる景気後退に備えて、
海外・日本の資産を現金化する動きが加速しています。

③利益確定のタイミング

円安の影響もあり、数年前に購入した日本の不動産は、
中国人民元ベースで見ると大きな含み益が出ているケースが多いです。
日本の不動産価格がピークに達したという判断から、
利益を確定させる動きも重なっています。

これまでは中国人投資家による買いで不動産価格が高騰してきた要素が強いですが、
大量売却・投げ売りが続くことで、
日本のタワーマンションなどの値崩れが始まっていると判断しています。

2025年から軟調

中国人投資家の爆買いから投げ売りに転換したのは分かりやすいですが、それ以前、2025年から成約しにくい状況がありました。

売り出し価格は上昇しても成約価格は上昇しないのです。
マスコミの印象操作やポジショントークが多い世界です。

表面価格は下げず、契約価格は下げるので表面化しにくい状態が続いています。

日本の金利上昇

日本の金利上昇も不動産価格下落要因です。
2025年12月に日本の政策金利は0.75％に上昇しました。

日本の政策金利　月足

住宅ローンの金利は
変動金利：約0.6%　上昇傾向
固定金利フラット35：2.26%
（借入期間21～35年）上昇傾向

固定金利フラット35 借入期間21～35年

不動産価格下落は遅れて分かる

1990年の日本の不動産バブル崩壊の時も
2008年のリーマンショック後の不動産価格暴落の時も
不動産価格の下落が一般の人たちに認識されるのに半年から1年遅れます。

不動産価格は株価のようにリアルタイムに分からないからです。

毎回、不動産暴落が始まっているタイミングで医者など高額所得者が下落開始していると知らずに割高な投資用マンションを購入することになります。

東京REIT指数

不動産価格は株のようにリアルタイムに価格が分からないものの
東京REIT指数を見ることで、ある程度動きは分かります。
東京REIT指数チャートを見ると、2026年1月に天井を打って下落開始した感があります。

東京REIT指数　日足

東京REIT指数とは
東京証券取引所に上場しているすべての不動産投資信託（J-REIT）を対象とした、
日本の不動産市場全体の値動きを表す代表的な株価指数です。

歴史は繰り返す　どこまで下げる？

歴史は繰り返すといいますが
1990年代の日本の不動産バブル崩壊の時は8割～9割下落した物件も多かったです。
15年〜20年も長期に下落が続きました。

2008年9月のリーマンショック後、東京の投資用マンションはおよそ2割〜3割下落しました。
その後、1年〜1年半程度で底を打ちました。

今後の暴落は地域差がとても大きいです。

そもそも東京でも郊外は上昇どころか値下がりしていたエリアもありました。
上昇が激しかったエリアでは5割以上暴落する物件もあるでしょう。

東京都の新築マンション平均価格なので、同じ物件がこのように価格が変化したわけではありません。

狭いマンションから広い一戸建てに

今だと、都市部の狭いマンションを売ると
東京郊外の広い一戸建てが買えます。
庭つき駐車場つきです。
住み方を変える良いチャンスともいえます。

ババを掴まないように

不動産のバブル崩壊時はババ抜き状態になります。
ババを掴まないようにご注意ください。

売却する人が間違えること

不動価格が下落していく中でプロも陥る間違いがあります。
相場の下落に遅れて売却価格を下げていく人が多く、時間がかかって大きな値下げをしてやっと成約することが多いのです。
実体に合わせて早めに値を下げることと、広く告知することが大切です。

海外居住者から買う時は税金や詐欺に注意

海外投資家が日本の不動産を投げ売りしだしたということは
今後、海外居住者から不動産を買うケースが増えるということです。

売主が海外居住者のケースや海外法人の場合、
不動産売買仲介会社
税理士
司法書士
銀行など
プロたちが見落とす注意点があります。

①買主が手付金や決済代金支払い時に源泉徴収税の納付が必要
②登記書類が厳格ではないので詐欺事件が発生しやすい

次の記事を参考にしてください。

https://real-int.jp/articles/2633/

下落は長引く

2008年のリーマンショック後の世界的な金融危機から回復するにあたり、中国は「世界経済の機関車」の役割を果たし巨額の財政出動と内需拡大によって世界経済の崩壊を防ぐことに大きく貢献しました。
しかし、現在の中国の経済状態は悪く、金融危機から立ち直す力が弱いので今回は中国の助けを期待できません。
米国も欧州も日本も弱体化しているので世界経済の機関車不在です。

株や不動産の下落や不景気は長期に続く可能性があります。